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城镇居民购买农村房屋是否有效？

城镇居民张某多年来一直从事商品零售生意，为了存放商品，1998年1月20日，在大兴区某村租用王某独门独院房屋一套。1999年，张某通过与王某协商，以二万二千元的价格购买了该处房宅，双方签订了买卖协议，并由该村村委会在卖屋买卖协议上盖章证明，协议签订当日，张先生支付了全部购房款。2004年，张先生花费十万余元将房屋翻建，装修，一直居住使用至今。2009年7月，王某托人找到张某，劝说张某退还房屋。王某认为，二人签订的房屋买卖协议无效，王某愿意原价退回房款并补偿张某6万元损失。张某认为王某的要求毫无道理，双方签订的买卖协议早已生效，买方交付了全部购房款，卖方交付了房屋，协议已经履行完毕，自己不但居住多年，而且投入巨资翻建装修，王某反悔的行为不会得到法律的支持，张某断然拒绝了王某的要求。但王某的态度也很坚决，坚持要求张某退房，否则就将张某告上法庭。张某一时也没了注意，求助律师解答：

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近些年来，农村的房地产市场越来越活跃，农村居民尤其是城市周边的农村居民往往将自己在基地上所建的房屋出租，有的甚至将房屋及院落一起出售给城市的居民，而有些城镇居民由于城市地价、房价的不断上涨，越来越多的城镇居民把眼光投向农村，但因农村私房买卖涉及宅基地使用权问题，买卖双方往往无法及时办理房产证及土地过户登记手续，使权利长期处于不确定状态。虽然双方合同义务均已履行，多数购买方在房屋交付后进行了必要的装修并已居住使用多年，但由于时隔多年，土地增值地价猛涨，或由于房屋即将面临拆迁，拆迁补偿价格往往高过原买卖价格数十倍，卖方反悔要求确认买卖协议无效欲收回房屋的情况也越来越多。法院现在处理类似案件时往往会认定买卖协议无效。具体理由主要是：
1、房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
3、目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
4、认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
法院在认定合同无效的同时也会考虑合同无效后对双方当事人利益影响，会综合考虑各方过错责任的大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再是返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。
本案中张先生与王先生的买卖协议应属无效协议，但王先生在收回房屋的同时应给与张先生合理的补偿。

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相关法律及规定：

1、《中华人民共和国物权法》第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
2、《中华人民共和国物权法》第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
3、《中华人民共和国土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
4、《中华人民共和国土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
5、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
6、国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，”农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

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